Wald oder Wiese kaufen – so geht`s…

Hast Du schon einmal darüber nachgedacht, Dir ein Stück Wald oder eine Wiese zu kaufen? In meinem heutigen Beitrag soll es genau um dieses Thema gehen. Was Du von einem eigenen Stück landwirtschaftlicher oder forstwirtschaftlicher Fläche hast, was Du damit machen kannst und wie Du vorgehst, falls Du Dir eine Wiese oder einen Wald kaufen möchtest…

Deine eigene Motivation zum Kauf einer Wiese oder eines Waldstücks

Wenn Du diesen Satz liest, dann hast Du vielleicht grundsätzliches Interesse daran, Dir eine Wiese zu kaufen, oder Eigentümer eines Waldgrundstückes zu werden. Aber warum überhaupt? Worin liegt Deine Motivation? Und genau darum sollte es als erstes bei Deinen Überlegungen gehen. Die Gründe können sehr vielfältig sein…

• Brennholz im eigenen Wald schlagen,
• Wiese zur Futtergewinnung bewirtschaften,
• Tierhaltung auf der Wiese oder Imkerei in Wald oder Wiese,
• ökologische Gründe,
• Investment um Dein Vermögen zu vermehren,
• Vermögen durch Kauf von Sachwerten vor Inflation zu schützen,
• Klima- und/oder Naturschutz,
• …oder träumst Du von einer eigenen Hütte in der Natur als Rückzugsort?

Wenn es letzteres sein sollte, dann muss ich Dich leider direkt enttäuschen. Das geht nicht.

Wenn Du denkst, „Das ist doch mein Grundstück! Damit kann ich machen, was ich will!“, dann irrst Du. Dass Du auf Deinem eigenen Grundstück keinen Menschen umbringen darfst, wird Dir ja sofort klar sein. Aber auch die Nutzungsmöglichkeiten sind klar geregelt.

Und das ist auch gut so! Aber, was darf ich denn dann überhaupt als Eigentümer?

Rechte und Pflichten als Eigentümer einer forstwirtschaftlichen Fläche

Fangen wir bei einem Waldgrundstück einmal mit den Pflichten an. Die wichtigste Verpflichtung, die Du hast, ist dafür zu sorgen, dass der Wald ein Wald bleibt (Pflicht zur Bewirtschaftung). Hast Du beispielsweise einen massiven Borkenkäferbefall und fällst alle Deine Bäume, dann musst Du innerhalb einer gewissen Frist Deine Fläche wieder aufforsten und ggf. dazu neue Bäume selbst pflanzen.

Du musst dafür sorgen, dass der Wald seinen verschiedenen Funktionen nachkommen kann. Beispielsweise der Erholungsfunktion. Zum Zwecke der Erholung gibt es ein Betretungsrecht für jedermann. Einzäunen darfst Du Deinen Wald daher beispielsweise nicht.

Wenn durch Deinen Wald ein Weg führt oder Dein Waldgrundstück an einer Straße liegt, dann hast Du dort auch noch Verkehrssicherungspflichten. Du musst regelmäßig dafür sorgen, dass keine Gefahren beispielsweise durch Äste, die herabzufallen drohen, entstehen. Im „Inneren“ des Waldes aber nicht. Hier liegt das Risiko für sogenannte „waldtypische Gefahren“ beim jeweiligen Waldbesucher selbst.

Deine Pflichten sind in Deutschland nahezu einheitlich geregelt. Zu Deinen Rechten wird es aber etwas komplizierter. Es gibt das Bundeswaldgesetz (BWaldG) und für jedes Bundesland ein eigenes Landeswaldgesetz. Letztere unterscheiden sich in ihrer Ausgestaltung in den Details. Wenn Du z.B. in den Gesetzestexten nachschaust, ob Du als Waldeigentümer in Deinem Wald ein offenes Feuer machen darfst, dann wirst Du feststellen, dass Dir dies in NRW erlaubt ist. Als Waldeigentümer in Hessen hingegen benötigst Du dazu als Eigentümer die Genehmigung der Forstbehörde.

Du musst Dich also im jeweiligen Landeswaldgesetz Deines Bundeslandes darüber informieren. Dazu kommen noch einige weitere Gesetze. Beispielsweise die Landesbauordnungen. Dort gibt es beispielsweise Regelungen, was Du im sogenannten „Außenbereich“ bauen darfst.

Eine Hütte im Wald zu bauen… dazu hatte ich eingangs bereits erwähnt, dass dies nicht möglich ist (…genauer: Eine Genehmigung dazu wirst Du i.d.R. nicht bekommen). Genehmigungsfrei dürftest Du aber beispielsweise in NRW eine Schutzhütte für Wanderer bauen. Also so etwas:

Ein wichtige Unterscheidung gibt es beim Bauen auch dahingehend, ob Du einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb hast und der Bau diesem dient (sogenannte „privilegierte Bauten“). Nicht nur im Wald, sondern auch auf Wiesen…

Als Landwirt darfst Du beispielsweise um Deine Wiese, auf der Du Tiere hältst, einen „massiven“ Zaun errichten. Wenn Du als „Nicht-Landwirt“ auf Deiner eigenen Wiese Schafe oder Dein Pferd grasen lassen möchtest, dann darfst Du allerdings (zumindest ohne entsprechende Genehmigung) keinen massiven Zaun bauen. Hier musst Du z.B. auf mobile Varianten (z.B. mobiler Elektrozaun) zurückgreifen.

Wie Du ein für Dich geeignetes Wald- oder Wiesengrundstück findest

Wenn Dir nun klar ist, warum Du einen Wald oder eine Wiese kaufen möchtest und Du Dich auch entsprechend vorab informiert hast, dass Du das was Du mit dem Grundstück machen möchtest auch darfst… Dann kommst Du zu der Frage, wie Du überhaupt an ein solches Grundstück kommst. Anders als bei Ausrüstungsgegenständen gehst Du halt hier nicht einfach in ein Geschäft und kaufst Dir eines 😉

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Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke werden nur selten verkauft, sondern meistens innerhalb der Familien weitervererbt. Falls doch ein Grundstück verkauft wird, dann gibt es bestimmte Parteien, die ein Vorkaufsrecht besitzen. Beispielsweise die örtliche Gemeinde.

Damit die knappen landwirtschaftlichen Flächen nicht im großen Stil durch Nicht-Landwirte (Privatpersonen, Investoren, etc.) den Landwirten „vor der Nase weggekauft werden“, gibt es das Grundstückverkehrsgesetz. Mit diesem wird geregelt, dass der Kauf einer land- oder forstwirtschaftlichen Fläche einer Genehmigung bedarf. Die Bundesländer können dieses Gesetz durch Ausführungsbestimmungen weiter konkretisieren. In NRW ist beispielsweise geregelt, dass Flächen bis zu einer Größe von 1 Hektar keiner Genehmigung bedürfen. Bis 1 Hektar kannst Du somit auch als Nicht-Landwirt problemlos erwerben.

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• Manchmal ergeben sich durch Erbschaften passende Grundstücke, die Du kaufen kannst, wenn der Erbe (oder die Erbengemeinschaft) damit selbst nichts anfangen kann. Meistens werden diese aber bereits (ohne Makler oder Veröffentlichung) „unter der Hand“ weiter veräußert. Daher mein Tipp: Informiere Waldeigentümer und/oder Wieseneigentümer in Deiner Region über Deinen Kaufwunsch. Und dann habe Geduld…
• Nutze spezialisierte Internetportale. Beispielsweise unter www.diia.de findest Du häufiger Auktionen von forstwirtschaftlichen Flächen, die für eine Bewirtschaftung zu klein sind um tatsächlich gewinnbringend zu sein. Aber wenn Deine Motivation zum Kauf keine Gewinnerzielungsabsicht ist, kann es eine sinnvolle Anlaufstelle sein. Schaue regelmäßig rein…. und habe Geduld 😉

Es wird also auf jeden Fall etwas dauern, bis Du überhaupt ein entsprechendes für Dich passendes Grundstück findest.

Du möchtest eine Wiese kaufen – Wieviel ist die Wiese wert? Ist das Waldgrundstück günstig?

Sobald Du nun endlich ein Grundstück ins Auge gefasst hast, musst Du Dir darüber klar werden, wie viel Du für das Grundstück ausgeben möchtest. Wieviel ist es Dir wert?

Eine erste Orientierung ist für Dich immer der Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher amtlicher Wert der von Gutachterausschüssen für entsprechende Grundstücke in der Region ermittelt wurde. Das Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland findest Du hier.

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Allerdings ist es sehr unwahrscheinlich, dass Du ein Grundstück zum Bodenrichtwert erwerben kannst. Die jeweilige Lage und Infrastruktur des Grundstückes hat auch noch entscheidenden Einfluss auf den tatsächlichen Marktpreis. Eine flache, quadratische Wiese mit Bachlauf und einem befestigten Weg der dorthin führt wird um ein vielfaches teurer sein als eine schmale und schwer zugängliche Wiese am Hang ohne Wasserversorgung.

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Bei einem Waldgrundstück kommt zusätzlich zum Wert des Bodens auch der Wert des darauf stehenden Baumbestandes dazu. Interessante Informationen zum Wert von Bäumen findest Du hier.

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Darüber hinaus musst Du für den Erwerb auch noch Nebenkosten einkalkulieren:

• Grunderwerbsteuer

und

• ggf. Maklerkosten/Courtagekosten
• Notarkosten
• Eintragungskosten Grundbuch
• Kosten für Bescheinigungen (Vorkaufsrechte, etc.)

Wenn Du Dir ein ganz kleines Grundstück kaufst (oder ersteigerst), dann fallen die Nebenkosten dabei prozentual besonders stark ins Gewicht, da es z.B. auch bei den Notarkosten Mindestbeträge gibt. Hier einmal ein konkretes Praxisbeispiel, welche Kosten (ohne Grunderwerbsteuer) für ein klitzekleines(!) Waldstück (768m²), das Du für 400,00 Euro im Internet ersteigerst, entstehen können:

Wald oder Wiese kaufen – Von der Kaufentscheidung bis zum Eigentumserwerb – so läuft es ab…

1. Einigung mit dem Verkäufer über den Preis
2. Notar beauftragen (i.d.R. machst Du dies als Käufer)
3. Notar erstellt Entwurf eines Kaufvertrages und stimmt diesen mit Verkäufer/Käufer ab
4. Terminvereinbarung für Vertragsunterzeichnung beim Notar
5. Im Termin liest der Notar den Beteiligten den Vertrag noch einmal vor und erläutert den Inhalt. Kleine Details können ggf. noch im Unterzeichnungstermin geändert werden. Der Vertrag wird durch die Parteien unterzeichnet.
6. Notar versendet den finalen Vertrag an die Parteien und lässt eine Eigentumsübertragungsvormerkung („Auflassungsvormerkung“) zum Schutz des Käufers in das Grundbuch eintragen. Möchtest Du ein wenig Kosten sparen (und kennst das Risiko, was Du damit eingehst), kannst Du auch auf die Eintragung einer Vormerkung verzichten.
7. Der Notar holt weitere erforderliche Dokumente (z.B. Bescheinigung der Stadt/Gemeinde über Verzicht auf Vorkaufsrecht) ein.
8. Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer
9. Sobald alle notwendigen Dokumente beim Notar vorliegen stellt der Notar den Kaufpreis fällig. Das heißt er informiert Käufer und Verkäufer, dass dem Kauf nichts mehr im Wege steht und nun der Kaufpreis gemäß Kaufvertrag gezahlt werden muss.
10. Sobald die Zahlung nachweislich erfolgt ist (und auch die Grunderwerbsteuer bezahlt ist), beauftragt der Notar die eigentliche Umschreibung im Grundbuch. Mit Zahlung des Kaufpreises geht (sofern nicht anders vereinbart) der Besitz (nicht Eigentum!) auf Dich als Käufer über.
11. Sobald die Umschreibung im Grundbuch erfolgt ist (…das kann ein paar Wochen oder auch Monate dauern…) bist Du tatsächlich dann auch Eigentümer des Grundstückes.

Fertig!

Viel Freude draußen!